公告]黄山旅游:拟转让所持黄山旅游玉屏房地产开发有限公司100%股权项目资产评估报告书

发布时间:2019-05-23       浏览次数:

  一、委托方、产权持有者、被评估单位和其他评估报告使用者 .............. 4

  守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的

  认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当

  评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及

  资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请

  委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,但不对评估对象的法律

  的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

  产开发有限公司100%股权在评估基准日2017年6月30日及相关前提下的市场价值

  种影响因素,采用资产基础法对黄山旅游玉屏房地产开发有限公司的股东全部权益

  旅游玉屏房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2017年6月30日及相关前

  黄山旅游玉屏房地产开发有限公司在2017年6月30日及相关前提下的资产账面

  率为0.35%;负债账面价值为94,432.25万元,评估价值为94,432.25万元,无增减

  值。净资产账面价值为21,997.05万元,评估价值为22,404.15万元,增值额为407.10

  根据国有资产评估管理的相关规定,资产评估报告须经备案(或核准)后使用,经

  备案(或核准)后的评估结果使用有效期一年,自评估基准日2017年6月30日至2018

  以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结

  黄山旅游玉屏房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2017年6月30日

  饮食服务(限分支机构经营);旅游资源开发,组织举办与旅游相关贸易活动,信息咨

  业的经营性资产作为出资独家发起,向境内外投资者募集股份而设立,先后发行8000

  企业概况: 2007年10月29日安徽天正达会计师事务所出具的皖天会验字

  【2007】第250号验资报告载明,黄山旅游发展股份有限公司独家以货币出资1000

  万元;2009年4月22日,安徽天正达会计师事务所出具的皖天会验字【2009】第090

  号验资报告载明,黄山旅游发展股份有限公司独家以货币第二次出资4000万元;两

  次累计实缴注册资本为5000万元。2011年9月20日安徽天正达会计师事务所出具

  的皖天会验字【2011】第465号验资报告载明,黄山旅游发展股份有限公司独家以货

  币追加注册资本15000万元,注册资本变为20000万元。截止评估基准日,注册资本

  以上2014年、2015年、2016度数据来源于华普天健会计师事务所(特殊普通合

  以上2017年6月数据来源于华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)会专字[2017]

  企业概况:2012年12月11日安徽天正达会计师事务所出具的皖天会验字【2012】

  第498号验资报告载明,由黄山旅游玉屏房地产开发有限公司独家以货币出资50万

  截止2017年6月31日,黄山旅游玉屏房地产开发有限公司(母公司)总资产账

  面价值为116,429.30万元,其中流动资产账面价值为115,997.86万元,非流动资产

  账面价值为431.44万元(其中:固定资产账面价值50.25万元,递延所得税资产

  面数据,已经华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具会专字[2017]

  1.被评估单位系房地产开发企业,主要资产包括两个开发项目,分别为玉屏府项

  速出口附近。用地面积为88283.61平方米,总建筑面积171114.17平方米,业态包

  括高层住宅、多层住宅、联排别墅、双拼别墅及商业等。项目于2008年4月开工建

  路东北侧,横江北岸。项目用地面积271271.94平方米,约407.5亩,容积率为1.99,

  总建设规模648935.01平方米,业态包括高层住宅、多层住宅、联排别墅、商业组

  项目已取得国有土地使用证(黄国用(2014)第001477号)、建设用地规划许可

  存货-开发产品:为一期的28#-31#、36#、37#楼。根据房屋测绘报告、预售许

  《关于玉屏齐云府9#、10#、15#楼规划确认的函》(黄城规建函(2016)61号)等,

  2.截止本项目评估基准日,列入本次评估范围内的黄山旅游玉屏房地产开发有限

  依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:

  2.《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42号,2013年12月28

  5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12

  6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政

  7.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号,2001年12月31

  9.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91号,1991年11月

  10.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作

  12.《安徽省企业国有产权转让管理暂行办法》(安徽省人民政府令第209号,2008

  14.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号,2007

  15.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会

  16.《中华人民共和土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院第12次常

  17.《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号,2007年

  18.《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号);

  19.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值

  20.中华人民共和国土地增值税暂行条例(1993年12月13日中华人民共和国国

  务院令第138号发布,根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规

  21.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]第6号);

  23.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2008年1月1日起施行);

  12.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

  2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可

  4.国家有关部门、金融机构发布的统计数据、技术标准、利率税率及价格信息等

  案例、或交易案例无法量化的价格差异因素较多,本项目评估对象不适宜直接采用市

  房产开发项目规划,未来经营成果及经营风险的预测、量化存在较大的不确定因素。

  设开发法、收益法、市场法对各单项资产及负债进行评估对各单项资产及负债进行评

  估,加和后确定黄山旅游玉屏房地产开发有限公司净资产的评估结果,再乘以黄山旅

  成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬

  值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产

  与其全新状态相比有几成新,即求出成新率,再用全部成本与成新率相乘,得到的乘

  因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调

  金评估值;通过查阅银行对账单、调节表及发放询证函,以核实的数额确定银行存款

  账,抽查了部分原始凭证、销售合同等相关资料,了解各债务人的地区分布情况,询问

  其资信状况,并对数额较大的款项进行了必要的函证,对未函证或未回函的债权性资

  产,实施替代程序进行查证核实。经核实,预付账款为真实存在的往来款项,除部分

  工程款已经在存货-开发成本评估中考虑,此处评估为零外,其余最终以核实后的账

  金、工程款及代垫房款,内部单位往来款等款项。评估人员查阅了有关会计记录,向

  企业会计人员了解核实经济内容,并对数额较大的款项进行了必要的函证,对未函证

  终确定收回金额。属内部往来及外部期后能收回款项的发生评估风险坏账损失的可能

  真实存在,账实相符。根据市场价格调查得出的价值和财务账面入账的价格基本相符,

  和成交价格进行详细调查分析的基础上,参考企业实际销售定价及销售情况,确定销

  售价格,然后扣减在销售环节发生的销售费用、税金及其他相关费用,确定评估值,

  年的有效毛收入,扣除社会一般的正常费用,得到估价对象每年的净收益,选用适当

  开发成本=开发完成后房地产价值-续建成本-续建销售费用-续建管理费用-销

  项。评估人员对预缴的各种税金查阅了企业会计凭证及相关资料,最终以核实后的账

  相应的整体评估后确定评估值。另按照评估有关规定将长期投资减值准备评估为零。

  依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型

  改革若干问题的通知》、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)

  和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)、

  《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕

  36号)有关规定,购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额可

  从销项税额中抵扣。因此,在计算黄山旅游玉屏房地产开发有限公司设备重置全价时

  重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等-可抵扣增值税

  行驶里程、维修保养状况等因素,参考已经2012年8月24日商务部第68次部务会

  议审议通过,并经发展改革委、公安部、环境保护部同意发布,自2013年5月1日

  起施行的《机动车强制报废标准规定》,按年限成新率和里程成新率孰低原则确定,

  与按上述方法确定的成新率相差较大,则进行适当的调整,若两者结果相当,则不进

  玉屏地产的软件正常使用并按使用年限摊销。评估人员通过市场调查取得主要软件的

  基础等形成的递延资产,评估人员核实了递延所得税资产的产生基础及过程,对金额

  为流动负债,包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。

  (1)与委托方约定评估业务基本事项,确定评估目的、价值类型、对象及范围、

  (4)根据委估资产具体情况和专业化原则组织资产评估项目组,进驻被评估单位

  (5)广泛搜集、验证资料,清查核实资产。流动资产组进行账面审核,发放询证

  函,现场抽查、勘核实物资产。对存货中的开发成本,评估人员广泛搜集、验证资料,

  清查核实资产。对开发产品的位置、可售面积、四至、规划及实际用途、开发程度等

  进行账账核对和现场勘察;固定资产组在企业人员的配合下进行实物资产的清核勘

  (6)评估人员根据评估目的、资产核查鉴定结果和可搜集的资料,进行市场调查,

  选定适用的评估方法予以估算,汇总数据;分析评估结论;撰写资产评估报告书及咨

  的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提

  易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功

  能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买

  模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、

  1.本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观经济不发生重大

  的状态持续,而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环

  5.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价

  6.本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料线.待开发的房产,以现有经批准的规划,在预定的开发期内保质、保量如期开发

  8.假设企业未来年度房地产销售顺利进行,销售款能基本按期回收,不会出现重

  9.假设企业未来各年度项目施工成本(建材价格等)基本保持稳定,不会发生较大

  10.评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准,未考虑委托方及

  旅游玉屏房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2017年6月30日及相关前

  黄山旅游玉屏房地产开发有限公司在2017年6月30日及相关前提下的资产账面

  率为0.35%;负债账面价值为94,432.25万元,评估价值为94,432.25万元,无增减

  值。净资产账面价值为21,997.05万元,评估价值为22,404.15万元,增值额为407.10

  专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何

  判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此,

  评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、

  证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。资产评估师执行资产评估业务的

  目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意

  见超出了资产评估师执业范围。资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意

  见的能力,不对评估对象的法律权属提供保证。提供权属证明文件的真实性、合法性、

  2.评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,

  并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的

  3.本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料,委托方及

  4.在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以

  (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及

  (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应

  5.本资产评估报告书对被评估单位进行的评定估算是为了客观反映评估结果,评

  估机构无意要求被评估单位必须按本资产评估报告书进行相关的账务处理,是否进行

  7.黄山旅游玉屏房地产开发有限公司为增值税一般纳税人,列入本次评估范围内

  8.本项目评估计算涉及的土地增值税系通过假设测算获得,实际数额应以税务部

  9.截止本报告出具日,列入本次评估范围内的部分债权债务的询证函回函未全部

  收到,本机构评估人员对其履行了如抽查相关凭证等替代程序。如未来存在债权债务

  争议或纠纷,需根据国家有权部门认定的或相关当事方达成的有效结论或国家有权部

  10.截止本项目评估基准日,列入评估范围内其他应收款-黄山市房地产管理局项

  目资本金5,312,018.75元,评估人员已对此款项进行函证,但尚未取得回函资料。

  此款项为缴存给黄山市房地产管理局的开发项目资本金,依据黄山市人民政府黄政秘

  【2005】44号文件,按照每平米25元缴纳作为项目资本金。差额部分根据文件的相

  关规定,玉屏地产项目建设中,将坐落在玉屏齐云府小区的房产9幢401室、3幢101

  室,建筑面积分别为746.93平米、9,769.58平米的房产抵押给黄山市房地产管理局

  作为该项目的资本金。项目资本金待建设项目配套设施完善、前期物业管理实施、维

  修资金筹措到位、物业管理用房定位、工程质量保修金到位、拆迁安置完毕、农民工

  工资兑现、开发经营行为检查验收合格、完成综合验收备案、小区成立业主大会、物

  业管理企业接收管理,这些条件全部满足,资本金全额返还,抵押的房产也全部解除

  11.齐云府项目于2011年1月11日取得总体规划批复,规划批复5-23#楼建筑层

  数为18层,总高度为60米。2012年民航部门在建筑限高整治排查时,发现该项目

  5-23#楼建筑高度不符合民航部门的相关规定,超高12.8米,要求降低层高,因此齐

  云府项目总体规划方案需进行调整。项目总规调整工作自2016年初正式启动,与规

  划、民航等部门沟通协调,总规调整方案已经过十八轮讨论修改,现正处于方案报审

  期间,根据黄山市城乡规划局《关于玉屏齐云府9#、10#、15#楼规划确认的函》

  (黄城规建函(2016)61号),对在建的齐云府9#、10#、15#楼进行了降层处理,

  由原规划总建筑面积47860.34平方米调整为43558.35平方米,减少了4301.99平方

  (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结论是

  反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行市场市价,没有考

  虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估

  价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其

  它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情

  况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评

  (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权

  (三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容,评估报告的全部或者部分内容不得

  被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

  (四)评估结论的使用有效期:根据国有资产评估管理的相关规定,资产评估报告

  须经备案(或核准)后使用,经备案(或核准)后的评估结果使用有效期一年,自评估基

  准日2017年6月30日至2018年6月29日止。超过一年,需重新进行评估。

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